Банк ДОМ.РФ предлагает усилить защиту дольщиков и банков в сегменте ИЖС

Банк ДОМ.РФ выступил с инициативой, направленной на повышение надежности ипотечного кредитования в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Предложения банка, озвученные на заседании комитета Ассоциации банков России, призваны устранить существующие риски, связанные с недостроями и несоответствием домов проектной документации.

Проблема: почему сегодня есть риски?

Сейчас закон обязывает банк перечислить деньги застройщику с эскроу-счета сразу после регистрации права собственности на дом в ЕГРН. Однако эта регистрация не гарантирует, что дом действительно достроен и соответствует проекту. Кадастровый инженер фиксирует только факт постройки и ее параметры, но не проверяет качество или завершенность работ.

В результате банк и заемщик могут столкнуться с ситуацией, когда дом формально существует, но в нем, например, нет окон, дверей, кровли или он отделан не теми материалами. Это резко снижает его рыночную стоимость, а в случае невыплаты кредита банк не сможет вернуть свои средства, реализовав такой объект.

Решение: что предлагает Банк ДОМ.РФ?

Для защиты интересов и заемщиков, и кредиторов банк предлагает скорректировать законодательство, а именно закон 186-ФЗ:

1. Независимая экспертиза перед выплатой. Ввести обязательную проверку построенного дома независимым экспертом (оценщиком или кадастровым инженером) на соответствие условиям договора подряда перед раскрытием эскроу-счета.

2. Фотофиксация в Росреестре. Закрепить требование о размещении фотографий готового объекта в Росреестре для визуального контроля.

3. Справедливые расчеты при срыве договора. В случае расторжения договора с подрядчиком привлекать оценщика для определения справедливой стоимости незавершенного объекта и обеспечить переход к новому подрядчику.

Комментарий эксперта:

«Сама по себе регистрация права собственности на дом в ЕГРН не свидетельствует о качестве построенного объекта, — прокомментировал старший вице-президент Банка ДОМ.РФ Иван Ларионов. — Качество строительства никто в итоге не фиксирует. Возникает риск перехода банку в качестве залога неликвидного или недостроенного объекта. Мы полагаем, что необходимо на законодательном уровне предусмотреть инструменты контроля перед выплатой денег подрядчику. Это повысит стабильность и предсказуемость кредитования для всех участников рынка ИЖС».

Предложенные меры позволят создать более прозрачную и безопасную среду для граждан, которые строят дома с использованием ипотеки, и обеспечат долгосрочную стабильность этого сегмента рынка.