Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи — это документ, в котором закрепляются намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных в предварительном договоре (п. 1 ст. 399 ГК).

Такой договор заключается при обстоятельствах, препятствующих продавцу или покупателю совершить сделку в данный момент:

— отсутствие у продавца документов, необходимых для продажи квартиры (свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, свидетельство о право на наследство и т.п.);

— необходимость собрать недостающую сумму (взять кредит в банке, оформить договор займа и т.п.);

— невозможность заключить договор купли-продажи в ближайшее время по другим причинам (отсутствие паспорта, грядущий отпуск и т.п.).

В предварительном договоре должны быть указаны (п. 3 ст. 399 ГК):

— точные данные о квартире и ее местонахождении: общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, адрес квартиры (ст. 525 ГК);

— стоимость, по которой будет продана или куплена квартира (ст. 526 ГК);

— перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой (например, если после продажи квартире в ней остаются проживать наниматели) (п. 1 ст. 529 ГК). Если такие лица отсутствуют, то рекомендуем указать это в предварительном договоре.

Если какое-либо из этих условий не согласовано в предварительном договоре, то он признается незаключенным. Потребовать в этом случае заключения основного договора нельзя (п. 1 ст. 402 ГК).

Кроме того, в предварительном договоре купли-продажи квартиры можно предусмотреть иные условия, которые не являются обязательными: порядок расчетов, распределение между сторонами расходов по государственной регистрации основного договора, срок заключения основного договора, ответственность сторон. Однако отсутствие этих условий в предварительном договоре не влечет его признания незаключенным.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры имеет смысл указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

Также к предварительному договору целесообразно приложить копии правоустанавливающих документов на квартиру.