Последующая ипотека

Последующая ипотека — ситуация, когда имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Последующая ипотека представляет собой повторный залог имущества. Действующее российское законодательство не содержит запрета на неоднократное обременение одного и того же объекта недвижимости, но это возможно только при соблюдении ряда условий. Разберёмся, в каких случаях заёмщик имеет право оформить последующую ипотеку.

Возможность повторного залога имущества прямо предусмотрена ст. 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Необходимость в этом может возникнуть как при одобрении нового займа, так и при рефинансировании уже имеющегося кредита (на время его оформления накладывается второе обременение при действующем первом).

Как правило, договор ипотеки предусматривает запрет на последующий залог, но может быть и другой вариант – в договоре прямо прописываются условия такой сделки.

В этом случае вторая ипотека должна строго соответствовать указанным условиям. Если же запрет нарушается, последующий договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

Стоит учитывать, что обмануть банк не удастся – перед оформлением обязательно изучается первый договор на предмет условий о последующем залоге. Редко, но можно встретить и соглашения без условий о втором залоге. Это означает, что последующая ипотека не запрещена, а условия должны соответствовать только нормам законодательства. Требования кредиторов в любом случае будут удовлетворены в хронологическом порядке – кто первый зарегистрировал обременение, тот первый и получает компенсацию.